世茂服务成功登陆香港证券交易所 “美好生活智造者”描绘壮阔飞行蓝图

发布时间:2020-11-02  来源:上海证券报

2020年10月30日,世茂集团旗下的综合物业管理及社区生活服务提供商世茂服务(00873.HK)正式登陆香港证券交易所。这位备受瞩目的物业管理服务赛道上的重量级选手,不仅收获了来自资本市场的高度认可,也为世茂集团的“大飞机战略”从"规模之路"向"利润之战"升级做好了充足的准备。


世茂服务本次上市共发行5.88亿股,每股定价16.6港元,共募集资金约110亿港元(超额配股权行使后),是截至目前资本市场募集资金最高的物业服务企业。上市首日,世茂服务以16.6港元报收,全天成交19.13亿港元,总市值达390.59亿港元,位列所有物管上市公司第三位,仅次于碧桂园服务和雅生活。市场对于世茂服务给予了极高的关注与热情,不少研究机构也给予了“长期成长价值值得关注”的评价。


世茂服务以住宅物业管理服务为起点,成立15年来,围绕“美好生活智造者”的品牌理念,不断拓展服务的广度与深度,已成为世茂集团这架“大飞机”的重要“双翼”之一。在世茂集团及各业务板块的协同支持下,世茂服务获得了来自母公司强大的生态链资源、持续稳定的管理面积、优质的高净值客户以及强大的品牌支撑,实现了高于行业平均发展水平的业绩增长,赋予了物业管理服务以数智驱动的新模式,创造了物业管理服务从社区服务走向城市服务的可能性。


随着世茂集团稳步推进以房地产开发为核心主体,以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼,以高科技、医疗、教育、养老、文化等前瞻性投资等为平衡发展的关键尾翼的“大飞机战略”,世茂集团持续向着“行业的引领者” “改变用户生活方式” “美好生活的智造者”的目标前进。作为世茂集团“大飞机”的重要双翼之一,世茂服务也必将在“大飞机战略”的指引下擘画出更美的蓝图。


受益于世茂集团强大“朋友圈”


管理规模优势持续高增长


作为一家物管服务公司,世茂服务近年来保持着管理规模的高速增长。重点布局长三角、环渤海、华南与中西部四大核心高能级城市群,按合约项目计算,公司业务覆盖中国26个省份108个城市,77%的在管项目位于一线、新一线及二线城市,物业类型涵盖住宅、政府及公共设施、学校、康养中心及医院、机场候机室贵宾厅等多元业态。


截至2020年10月12日,公司在管面积从2017年的4162万平米增至1.018亿平米,增幅达1.45倍;合约管理面积由2017年的4568万平米增至1.443亿平米,增幅达2.16倍,均远超行业的平均增长水平。其中,2017年至2019年,在管面积年复合增长率达到26.5%,合约面积年复合增长率达到48.6%。


世茂服务在管面积的持续领先,离不开其母公司世茂集团的高速增长。世茂集团作为一家国际化、综合性的大型投资集团,经过三十多年的发展,已布局全国140个核心发展城市,涉及地产、商业、物管、酒店、主题娱乐、文化、金融、教育、健康、高科技等产业领域,形成了多元化业务并举的“可持续发展生态圈”。2020年“期中考”,其合约销售业绩同比增长10.1%,业绩增速持续领跑头部房企,位列TOP10房企第二。


今年以来,世茂集团在深度扎根的高能级战略红利区持续增储,截至6月末,已获取土地84块,权益前总价约647亿元,占全年投资总量50%左右。其中,一二线及强三四线城市土地总价占比达94%,为当年销售转化及利润空间提供了有效的保障。数据显示,截至2020年6月30日,世茂集团权益前土地储备约8393万平方米,遍布全国135城,货值超过14500亿元,较2019年底增长11.53%。其中,大湾区、长三角规模分别为4080亿元和3530亿元。对世茂服务来说,世茂集团自身的土地储备量及丰富的“朋友圈”资源,保证了其可以获得高质量、稳定和可持续的管理面积增长。


世茂服务作为世茂集团“大飞机”战略的重要“双翼”之一,与集团资源共享、协同发展,保持长期稳定合作。不仅每年持续获得母公司优质、稳健的管理面积支持,也不断主动开展外拓。截至2020年6月30日,公司来自独立第三方开发的管理面积为3247万平米、占总在管面积的37.9%;来自独立第三方的收入占比高达70.5%。


市场拓展与收并购双轮驱动,世茂服务在第三方拓展中注重地域与市场定位的协同,与其所深耕城市产生集约化效应。自2019年开启市场化拓展元年,世茂服务相继与海亮物业、浙大新宇等企业进行收并购合作,第三方拓展能力显著。此外,其在管共41个项目在管面积超50万平米,在管物业平均规模是物业百强企业的1.8倍。这不仅带来规模效应,未来增值服务的潜力与空间也将会更具备想象空间。


收入及净利润增速行业领先


围绕“用户”与“资产”打造增值服务新生态


世茂服务近年来的财务表现也呈现出稳健而快速的发展趋势。2017年至2019年间,世茂服务的收入与净利润复合增长率均处于较高水平。2017年至2019年,世茂服务的收入分别为10.43亿元、13.29亿元、24.89亿元,复合年增长率为54.5%,远高于物业百强18.4%的增速;2017年至2019年,公司净利润分别达到1.09亿元、1.46亿元、3.84亿元,复合年增长率为88%,显示出极具竞争力的发展态势。根据中指院发布的数据,2018年至2019年,世茂服务的收入增长率为87.2%,收入增速位列已在香港上市的物业企业第三名;同期,净利润增长率为160%,位列行业第一名。即便2020年上半年在新冠疫情的影响下,世茂服务仍然实现了15.65亿元的营收,同比增长85%;净利润达2.55亿元,同比增长134%,均大幅超过行业平均水平。


尤为值得一提的是,世茂服务的业绩增长是依托于城市与项目能级、满意度与收缴率、中标率等各方面因素下的持续高增长。从城市与项目能级上看,世茂服务开展的多区域经营策略,使主要物业管理项目覆盖城市集中在一二线高能级城市。截至2020年6月30日,世茂服务管理的项目数量有63%位于长三角及华南地区;77%的在管项目位于一线、新一线及二线城市。2019年,世茂服务的客户满意度水平达到87%,超行业平均水平14个百分点。


在盈利质量方面表现优异。2017年至2019年,世茂服务的毛利率分别为27.5%、29.4%、和33.7%,2020第一季度的毛利率更高达34%,对比来看毛利率远高于行业TOP20平均值27%,该盈利水平也足以使其成为行业内少数的头部企业,


智慧科技赋能与服务体系支撑,以基础物业服务为基石,围绕用户与资产的多元增值服务为驱动的战略,构成了世茂服务独有的“业务增长环”。在这条增长环中,世茂服务通过多渠道发力,持续扩大在管物业巩固基本盘的同时,围绕“用户”与“资产”发力新业务,最终实现了做大规模、提升实力的高速发展能力闭环,为世茂服务从社区生活提供商到城市服务提供商的角色飞跃奠定了基础。


在世茂服务的三大主营业务中,物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务的收入占比约为2:1:1,增值服务占比由2017年29.6%提升至2019年的51.8%,已占据半壁江山。2017年-2019年,世茂服务的增值服务复合增长率达到了222%。一方面,这与世茂服务增加了收入的类别,如车位居间和销售等业务有关,更重要的是世茂服务的增值业务逻辑采取“全业务管理”方式。围绕“用户”和“资产”,世茂服务重点构建起了“0-2公里世茂社区生活服务新业态”,仅2020年上半年,世茂服务的社区增值服务收入金额为4.17亿元,同比增长2.5倍,占公司总收入的比重达到26.7%。


与传统的行业平台撮合交易模式不同,世茂服务专门组建专业团队,对社区用户进行多维和细致的画像,并与行业龙头企业合作,如红杉、腾讯、云知声、红星美凯龙等,成立合资公司,为用户提供定制化的产品和个性化的服务。


由于增值服务具有较高的利润率,因此相比基础物业服务,其不论在提价空间和品类扩张上都具备更高的弹性。通过扩展增值业务,使得世茂服务在保证物业管理服务持续稳健增长的同时,不仅增加了收入来源,也更好地获得了业主的认可。


近期世茂服务推出的“SUNIT世集”品牌,就是其在“数智驱动”下所创新出的独特服务模式。“SUNIT世集”是一个社区的生活服务平台,聚合人文社交、亲子陪伴、健康体验、活力运动、精致生活等业态,通过深度的社群运营、线下空间、茂家APP线上平台三个维度,拓展更多的娱、食、住、行等多种服务体验,实现线上线下商业融合变现,并满足业主的需求。


基于对社区业主需求的深刻洞察,世茂服务通过整合世茂优势产业资源,与外部优质资源强强联合,不断探索发展模式。不久前,世茂服务与红星美凯龙共同打造的全新高端家装美居品牌“世茂美凯龙”亮相第46届中国(上海)国际家具博览会,这是双方在发挥各自优势的基础上,整合行业全产业链条,打通从新房批量家装、交付定制装修、二手房翻新等全周期服务的重要平台。


“数智驱动”带来物业管理数字化革命


数字化升级扩宽行业边界


早在IPO之前,世茂服务获得了红杉中国及腾讯的大手笔投资。据世茂服务披露,通过与红杉中国及腾讯的合作,将有助于推动其信息化技术及数字化升级。世茂服务有望透过应用物联网、云计算及大数据技术以改进其管理及运营效率。市场对于这段联姻的解读更加充满了想象,认为物业公司与互联网巨头的强强联手,有望重新制定物业管理行业的数字化发展标准,为未来物业管理行业的发展打开了广阔的想象空间。


而事实上,“数智驱动”作为世茂服务独特的优势,近年来在通过技术手段赋能社区生活服务及提升管理能力等方面,均取得了有目共睹的成绩。


“数字化时代的到来,让未来的物业服务需要更好利用数据去洞悉客户需求,提供个性化精准服务,同时利用IOT和AI等技术,打造更智能化的服务场景。”这是世茂集团副总裁、世茂服务控股执行董事兼总裁叶明杰先生对于未来物业行业发展的一个重要判断。正因为如此,世茂服务将发展数字科技即“数智驱动”作为了其发展的核心驱动力。


作为用科技赋能物业发展的标杆企业,世茂服务实现了全应用场景的串联。在粤港澳大湾区,世茂智慧社区已经在多个高端住宅项目落位阿里云AI智能社区——全屋“互联网云端控制”,从设备到服务,都为人们提供全新的、可迭代的、持续性的高品质感受。


“数智驱动”还表现在将技术与管理手段相结合,赋能企业管理能力的提升。通过与行业头部企业合作,世茂物联打造的智慧中台、数字中台为企业数字管理提效,并将员工端茂管家APP工单系统、客户管理平台打通,通过业务流程信息化数字化、设置经营阈值预警,实现了从集团总部到项目“网格化”穿透式管理。


所谓“网格化”管理,是指将在管物业划分成数个网格,并评估各个网格的财务经营业绩及客户的满意度,以便更好地监督业务营运及激励雇员。实行“网格化”管理的好处在于网格对应经营单元,实现服务全覆盖无死角,让每一个网格内的经营指标与满意度指标到岗到人,权责利清晰,从而在保障服务品质、业主满意度的同时,降本增效。“网格化”堪称世茂服务在科技手段赋能管理数字化变革方面的创新样本。


网格化的切分,辅以科技手段,让经营及财务业绩一目了然。“我们在集团的电脑上可以随时查看1800个网格的经营情况,它的收入成本利润怎么样,它和原来的计划指标相比是高是低,而且通过阈值设置,在每一个礼拜都有预警,可以根据具体的情况安排相应的人来解决问题。”世茂服务的相关人士介绍,这也让各网格单元的负责人能够主动发现差异并进行分析,对下个月的预算及业绩目标进行及时调整。


“网格化”改革有效优化了世茂服务的营运效率。通过智能化调度,有效提升了员工的整体工作效能,从2019年的人均107工单/月提升至2020年的人均212工单/月。截至2019年12月31日,世茂服务共有雇员11149名,较2018年末的9386名增加了18.8%,而同期在管总建筑面积增加51.6%。此外,通过一体化运营管理,被并购企业的毛利率也获得显著提升,以海亮为例,其毛利率从2018年的8.3%上升至2019年的25.9%,提升高达18个百分点。


分析认为,红杉资本中国基金与腾讯将运用在云计算、大数据、物联网等科技领域的领先优势,推动世茂服务信息化和数字化升级,在以城市管理服务为核心的“智慧城市”领域开疆扩土,并助力行业数字智慧化发展。此外,通过红杉中国拥有的丰富社区商业资源,以及在医疗健康、工业科技、消费升级等多个领域的前瞻布局,将扩充公司社区增值服务的品类和能力,携手多元服务生态的构建,为用户提供更为高品质、优体验的服务产品。


世茂集团董事局副主席、总裁,世茂服务董事局主席、执行董事许世坛先生表示,世茂服务已驶入发展快车道,上市对于世茂服务而言,是一个全新的起点,有信心继续保持有品质的高速增长。“我们始终将服务品质与用户体验放在第一位,构建了围绕‘用户’与‘资产’的增值服务生态系统,未来将持续进行用户运营与专业化服务拓展,将客户满意度提升至行业标杆水平。同时,世茂服务将助力行业数字化升级,用服务引领生活方式,以服务助力智慧城市发展,致力于成为提供高品质服务的城市服务商,智造美好生活。”