叶明杰:一路填“坑”

发布时间:2021-7-9  来源:新浪乐居

    在长廊的尽头,拾级而上,一个椭圆形的大空间映入眼帘,里外的架子上摆满了外文书。窗外,是夏威夷式的沙滩与泳池。

   这不是在美国,而是一间开在上海世茂滨江花园里的社区图书馆。

   它是叶明杰的作品。这位世茂服务执行董事兼总裁,对这里的一切再熟悉不过了。

   他把原来的会所改造,将图书馆、花店、健身房、教育和咖啡厅等生活场所装入了一个叫做“SUNIT世集”的世茂服务社区新生活平台,寓意为“世事美好皆可集”。

   这是世茂服务拓展增值服务的一种尝试。叶明杰想得很清楚,切这块蛋糕,没有采取与大的流量平台合作分成,而是选择自己干,尽管这会让运营重一些。

   脏活、苦活、累活,43岁的叶明杰是一路干过来的,从基层工程师,服从安排,一路填“坑”,逐渐进入老板的视野。

   “只有工作,才能让我进入最好的状态。”他没有别的爱好。福建农村出身,叶明杰深谙艰苦奋斗对于自己的意义。

   但,没有谁能随随便便成功。

   在韧劲之外,叶明杰拥有非凡的战略眼光和定力。他善于从用户视角去思考,世茂服务创造性地提出了四大战略策略,且交叉施行。截至2021年7月6日,世茂服务市值超过600亿港元,位列物业行业第5位。

   在世茂体系的17年里,叶明杰始终是一位积极主义者,在“坑”面前,他看到的是机会,坚信自己可以做好,即使失败也有价值。

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一块试验田

   在万亿物业蓝海里,差异化是脱颖而出的关键。

   “在做世茂服务定位的时候,将自己称为综合物业管理和社区生活服务提供商,后者是我们跟其它物业公司区别最大的地方。”从一开始,叶明杰就瞄准了方向。

   上海世茂滨江花园是世茂服务的一块增值服务试验田。进入世集的大门,就可以看到“SUNIT世集”的LOGO,有鲜明的世茂基因。

   这座至美图书馆约435平方米,它有一个特色,外文藏书多,有将近1000册,是因为小区有很多外国人居住,业主的高净值人群多。在空间设计上也颇费心思,专门设计了亲子阅读区。

   “有一部分书是和浦东图书馆合作的,书籍需要流动起来,读者有需求可以提,还可以购买一些针对性书籍。”这里空间挑高、落地玻璃,光线好,是家长和孩子们课后的小天地。

   对于世集而言,图书馆只是一个内容,或者说一个商户,上面有生鲜百货和到家服务等。成立于2020年8月的世集,有自己的APP、小程序,打通流量入口和线上服务运营,通过大数据构成社区新服务闭环。

   在世茂服务体系里,世集算是一家内部孵化的创业公司,正在迈出从0到1的第一步。不同于传统社区商业运营,世集是一个全新的社区空间,以亲子、健康、生活三大主题展开,通过“线上+线下”的立体服务模式,构建社区家庭生活全场景服务。

   截至目前,世茂服务共打造了两个世集。对于未来开多少家门店,叶明杰坦诚还没有明确的目标。“这不仅是开店这么简单,一定要跟业务结合起来做,黏性要更强。”

   世茂服务有自己的科技公司、教育公司、装修公司等,也会和专业运营者做精品咖啡。有时,为了给世集寻找到好物,叶明杰会亲自飞到贵州去谈农产品接入。

   在物业行业,增值服务是一块诱人的蛋糕,但也是一个最难啃的骨头。而喜欢干“脏累苦”活的叶明杰,乐此不彼。但他不贪大求全,选择“有所为、有所不为”。比如,世茂服务没有与一些互联网大平台展开分成合作,没有发力做二手房经纪业务。“这些细分领域有大公司、太成熟。”叶明杰说。

   2020年世茂服务三大业务板块中,物业管理服务收入27.12亿元,增126.1%;非业主增值服务收入7.12亿元,增54%;而社区增值服务收入16亿元,同比增长146.8%。

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降维打法

   40年以来,中国物业公司的基础服务是住宅,世茂服务也不例外。截至2020年12月31日,世茂服务在管面积突破1.46亿平方米,其中非住宅类在管面积占比达40.5%,涵盖学校、医院、公建等多种业态类型。

   拓展非住宅业务,几乎是所有物业公司的目标。非住领域广阔,世茂服务选择什么细分赛道呢?叶明杰首选校园后勤服务。

   在5月9日,叶明杰现身浙大新宇品牌焕新暨校园服务生态发布会,并发布了行业首个针对“校园后勤服务”研发的“宇林校园服务生态”。那天,他多了一个身份,“世茂新宇人”。去年8月和今年3月,世茂服务通过收购和增持,持有浙大新宇物业70%股权。

   在高校里,有食堂、酒店宾馆、吃喝玩乐,是一个小型社会。“这一领域的未来市场规模会达到2万亿。”叶明杰说。

   聚焦于中高端业务的世茂服务,从住宅、公建物业到高校一路走来,而能把复杂的、高标准的高校后勤服务做好,做其它的物业服务,相当于“降维”了。

   “高校食堂在严格把控品质的情况下还有限价,这样还能做到盈利,那么在其他场景下就会更容易。”世茂服务正在将团餐业务扩大到如医院食堂等没有限价的场所,盈利空间将会更大。

   浙大新宇只是世茂服务收并购的一个缩影,世茂服务也从来不会单纯为了面积去收购一家公司。对于自身能做什么,应该做什么,叶明杰拎得很清楚:“从1995年开始,浙大新宇在高校服务这一块已经发展了20多年的时间,团队非常优秀,这种积累不是我一朝一夕能够学来的。”

   对于收并购,世茂服务坚持两条原则,第一,在自己的业务管理半径范围内;第二,能够与自身形成一体化。

   在叶明杰眼里,与其说收购浙大新宇,倒不如说是合作,在世茂服务介入运营后,被收购公司被孵化成一个平台,未来成长空间很大,价值会逐渐凸显。

   这是世茂服务的内在生长逻辑。例如,收购浙大新宇,叶明杰将它作为整合高校后勤服务的平台。目前,它正在突破服务边界,从“高校后勤服务”到“高校园区服务”。

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四大战略策略并行

   抢地盘,竞争白热化,已经成为行业普遍的现象。

   一边寻找新赛道,一边夯实基本功。叶明杰正在夯实世茂服务“四大战略”策略:即“1+1+X”、横向一体化、纵向一体化、集中化。

   在“1+1+X”多元化发展体系里,第一个“1”指综合物业,包括住宅、高校园区、其他综合类产业,第二个“1”指社区增值服务,“X”指城市服务,目前包括城市市政服务管家、城市资产经营助手、城市发展合作伙伴三个定位,下又细分为旧改类、城市更新类、智慧城市服务类等五个产品系,未来还会有更多可能。

   同时,通过横向一体化战略,用收并购扩大规模。叶明杰强调,世茂服务遵循明确的“价值投资”理念,会优先选择区域龙头及细分领域冠军,以一个平台孵化另一个平台,通过双方的合作达到“1+1>2”的效果。然后,用纵向一体化战略,打通住宅、学校、医院、世集、教育等多种服务业态。

   在多业态并行的基础上,世茂服务又提出了集中化战略,核心做强五大中心城市公司——杭州、武汉、西安、天津、福州。它们在未来的市场拓展、收并购、增值服务发展前景看好,供应链比较完善。“我们要在这里生根,做区域集中化,城市集中化。”叶明杰展望道,世茂服务未来要做50个中心城市。

   世茂服务致力于成为中国领先的城市全场景生活服务商,这四大战略的落地是关键。对于叶明杰而言,他需要做到四大战略并行实施。

   他有情怀,是一个实干者。“我想做一些实事,能最终改善居住者的生活。”在世茂的17年里,哪里需要哪里搬,从一个普通的工程师起步,从芜湖调任至杭州,从项目总升任为城市总。当公司要做强物业赛道时,叶明杰又欣然接受了。

   他的内心是乐观的。当有“坑”需要他去填的时候,叶明杰首先想到是,“还有比这更糟糕的吗?哪怕能做好一点点,都是成绩。”

   艰苦的福建农村生活,念完小学离家住校,叶明杰觉得没有比小时候更苦的了。在他看来,参加工作以后,一切的磨砺,也都是降维的。

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以下为乐居高级副总裁、乐居财经总编辑陈海保与叶明杰的对话精选:

乐居财经:在社区增值服务里,世茂服务的方向是什么?

叶明杰:首先要符合两大类,一个是资产类,一个是生活服务类;第二是在我们0~1公里的服务范围内;第三是体验型和服务型的,而不是专门做消费型的,这一块已经是红海,我也没有办法跟他们竞争。


乐居财经:增值服务很难做,你觉得突破点在哪里?

叶明杰:目前传统营销模式饱和,线上电商寡头形成。如果还是传统的平台撮合型,我觉得空间越来越小。所以,我们会将自主经营加参股、再加总对总等几种模式结合起来。但是物业企业要从过去的轻资产运营模式以及这种撮合型的模式,转变成自主经营模式,对能力构建的要求很高,而这才是我们接下来要做的。


乐居财经:为什么坚持自己来运营世集?

叶明杰:客户在世集平台上买了产品,我们是要负责任的,自己运营能够把控品质。这么多年下来,世茂集团平均房价都比较高,大概在1.8万元/平米,我们的很多项目都是在长三角、大湾区等经济比较发达的地区,居民消费能力较强,我们要匹配客户。


乐居财经:跟龙湖、万科比,世茂服务的特色是什么?

叶明杰:在早期大家都一样,都是服务于地产的。首先看区域,我们的项目多在市中心的核心区域,这个地方属于中高的消费阶层,我们的用户对生活品质的要求和需求是不一样的,这就决定了物业的定位不同。

早期大家都认为我们是高端的物业服务公司,我觉得不是,我们当时是做物的管理,逻辑不一样。后来我们从世茂物业改名叫世茂服务,实际上是从物的管理到人的服务。第一个是做生活资产类的,我们定位中国领先的综合物业管理及社区生活服务提供商,我觉得后面那一部分是跟所有物业公司最大的区别,就是社区生活服务提供商。我们前面做了好几年,现在实施新的三年战略,现在我们致力于成为中国领先的城市全场景生活服务商。

第二个,理念不同,我们要在力所能及的范围内给客户解决痛点和需求,建立客户反映型的团队,客户希望员工是友善的,有礼貌的,我也希望我们的员工乐意为客户做出必要的改变。我提议应该拿出一部分的费用出来,专门给我们的员工去做客户服务,比如换个灯泡,解决漏水,这些服务是免费的,但是我们要产生成本的。


乐居财经:世茂服务做二手房交易吗?

叶明杰:我们做,但我们做不好,我觉得我们现在没这个能力,说实在的,我了解完链家以后,我发现我根本竞争不了,我跟贝壳也竞争不了。他已经是行业高精尖的企业,已经是行业的老大了,而且还有一定的规模量,现在去竞争,没有什么优势。

我们也有对外的一些品牌,宣传的少,业务量少,在我们原来一些交易活跃的小区。不仅交易活跃,还需要团队沉淀下来。


乐居财经:世茂服务进军高校物业,它有什么特点?

叶明杰:我们讲学校是讲综合后勤,而不是讲学校物业,我个人常规是这么讲的,因为后勤还包含了物业板块,如宿舍管理就是一个很有挑战性的工作,还有会务服务,还有里面的设施设备管理,再高阶的还有实验室管理。

现在有很多物业公司说我进到哪个高校去做物业,这和我们所说的去做综合后勤不一样,因为物业是做基础的保安、保洁、保修等业务,这跟我们讲的高校后勤是两回事,做住宅的、做公建的物业公司介入是相对比较容易的,但是你要进入到高校的宿舍管理,高校的后勤和会务管理,包括实验室管理、商贸管理等,难度就比较大。


乐居财经:有关收并购,世茂服务的取向是什么?

叶明杰:在今年和明年的高峰期以后,我们会慢慢往下走,不会再进行这种持续的收并购,对于我们来说,是要做价值投资,我们最终要做一体化赋能,而不是财务投资。


乐居财经:你如何看待物业企业PE高这一现象?

叶明杰:第一个,做房开的企业在早期实际上有些价值是被低估的。现在不一样了,有一些房地产公司的物业公司没有上市,但是房地产上市的,那么它们去算房地产公司估值的时候,都会把物业单独算。

物业公司为什么PE高呢?第一个,它轻资产;第二个,它有稳健收益,它不存在提前收钱;第三,中国物业行业在早期的离散度很高,长尾效应很强,国家对美好生活的提倡加大了物业高估值的基础,本身行业的特性在那里,有高估值的支撑。


乐居财经:今年是中国物业管理行业发展第40年,你最大感悟是什么?

叶明杰:物业行业发展还需要所有人一起努力,这个行业的空间很大,挑战也很大。今年两会多次提到高质量发展,对物业行业也是一个新的要求,我们自己也在思考,怎么能跟上步伐,而不会被这个时代淘汰。

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叶明杰与陈海保合影